刚需仍是京沪二手房成交主力，改善性需求能否接棒？

今年前三个季度，北京二手住宅网签总量为137229套，较去年同期增长5.1%，创下2022年以来同期最高纪录；上海二手住宅网签191563套，同比上升15.5%，自三季度起，单月成交规模连续三个月达到近五年同期峰值。

进入10月，二手房市场热度持续。截至10月20日，北京二手住宅成交7029套，上海二手商品房成交14174套，同比分别增长25.9%和37.9%。

总体而言，京沪两地二手房市场交易活跃，刚需群体仍是主要购买力，改善型需求呈现逐步回暖迹象。不过，两地价格走势出现差异：上海二手房挂牌价趋于平稳，北京挂牌价仍面临下行压力。后续改善型需求能否持续释放，以及成交回升能否推动价格企稳，仍需密切关注。

京沪二手房成交活跃，价格走势分化

北京和上海二手房市场成交量持续放大，前三季度分别成交13.7万套和19.2万套。受8月需求端政策效果持续显现影响，两地市场保持活跃。9月，北京、上海二手住宅分别成交1.6万套和2.1万套，环比增长13.7%和2.0%；上海同比增长17.6%，已连续七个月同比上升，北京则同比微降0.5%。

价格方面，据中国房地产指数系统百城价格指数，2026年前三季度北京二手住宅价格累计下跌5.32%，挂牌均价持续下行，二季度跌幅收窄后三季度再次扩大；上海自3月以来二手房挂牌价整体上涨，3至7月环比连续上升，8月小幅回落，9月再度转涨0.11%。

刚需仍是京沪二手房成交主力，改善型需求回暖

前三季度，北京、上海200万元以下二手房成交占比分别达51.3%和47.1%，较去年全年提升3.1和5.0个百分点。从面积看，成交向小户型集中趋势明显，北京、上海90平方米以下二手房成交占比分别为62.5%和66.6%，上海较去年全年提升1.7个百分点，北京基本持平。

与此同时，5月以来，京沪300万元以上及90平方米以上二手房成交占比均较今年4月有所上升，显示近期成交结构改善，部分改善型需求正在恢复。

9月，北京300万元以上房源成交占比从4月的20.9%升至30.9%，其中300至500万、500至800万及800万以上占比分别提高4.6、3.4和2.1个百分点；上海高总价房源占比同样回升，300万元以上房源成交占比达33.2%，其中300至500万占比升至18.1%，500万以上也有小幅增长。

此外，京沪90平方米以上二手房成交占比逐步提升，9月分别为38.4%和34.2%，较今年4月提高1.6和1.8个百分点。

值得关注的是，9月29日，财政部联合中国人民银行、金融监管总局发布《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》，对建筑面积小于120平方米、总价150万元以内的首套房实施贷款贴息。

由于京沪新房总价较高，该政策主要惠及部分二手房。据中指数据，今年前三季度北京面积小于120平方米、总价150万元以内二手房成交占比为35.0%，上海为30.4%。如您想获取更多市场动态，可访问欧博体育官网了解更多信息。

挂牌量持续回落，议价空间同步收窄

今年以来，二手房成交持续放量，挂牌量延续下降趋势。

据中指监测，去年四季度起，京沪二手房挂牌规模呈波动下降。2026年9月末，北京二手房存量挂牌11.8万套，环比下降1.1%，同比下降15.7%；上海存量挂牌8.4万套，环比下降1.2%，同比下降23.8%。存量挂牌减少的同时，新增挂牌逐步趋稳。

二手房成交量回升，叠加挂牌量下降，议价空间同步收窄。

根据中指监测头部中介数据，今年以来京沪二手房议价空间整体平稳，9月北京议价空间为6.99%，上海为6.42%，均较去年9月高点显著回落。

综合来看，2026年前三季度京沪二手房市场活跃度维持高位，刚需仍是成交基础，改善型需求出现边际恢复，市场供给压力有所缓解。

展望四季度，居民购房贷款贴息政策落地，有望对符合条件的首套住房需求形成一定支撑，预计京沪二手房成交仍将保持一定活跃度。总体而言，当前市场修复仍以刚需驱动为主，价格企稳的关键在于改善型需求的持续释放、挂牌规模能否保持稳定以及居民预期的进一步修复。

本文来自微信公众号“中指研究院”，作者：中指研究，36氪经授权发布。